Nullité de la clause exonératoire de responsabilité du bailleur

C’est en vain que le bailleur se prévaut de la clause exonératoire de responsabilité insérée dans le contrat de bail ainsi libellée : « le bailleur sera exonéré de toute responsabilité en ce qui concerne les infiltrations d’eau dans les locaux loués provenant des toits, des couvertures vitrées et des terrasses, des conduites d’eau et de vidange, du sol, des murs, de l’humidité, de la condensation ou de toute autre cause ».

En effet, l’article 4 m) de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité.

La clause litigieuse, même limitée aux infiltrations, doit être déclarée non écrite car elle contredit l’obligation générale d’entretien incombant au bailleur en application de l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, un bailleur ne pouvant s’exonérer de sa responsabilité par une clause spécifique dérogeant aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, et ce, au détriment des locataires.

Le bail doit être résilié aux torts du bailleur, qui a gravement manqué à son obligation d’entretien et de réparation. En l’espèce, le bailleur a fait diligence pour mettre fin aux causes du dégât des eaux, la fuite étant rapidement arrêtée, mais il n’a rien entrepris pour réparer les conséquences du dégât des eaux, qui a détérioré de façon importante trois pièces de l’appartement (une chambre, un cabinet de toilettes et une lingerie).

De plus, les locataires justifiaient avoir été victimes, depuis le début du bail, de plusieurs désordres dus à des infiltrations dues à un défaut d’entretien du gros œuvre de l’immeuble par le bailleur. C’est donc à juste titre que les locataires, se fondant sur l’article 1184 du Code civil, ont résilié le bail.

Le bailleur doit réparer le préjudice de jouissance subi par les locataires, qui ont vécu pendant seize mois dans un appartement où ils ont été privés de l’usage de l’une des deux chambres à coucher, de la lingerie et d’un cabinet de toilettes, ce qui a inéluctablement conduit à l’encombrement des autres pièces, outre une humidité ambiante incontestable.

Ce préjudice a été indemnisé par une réfaction de 35 pour-cent du loyer, soit 11 977 euros pour 16 mois. Le bailleur a du également les indemniser pour les frais de déménagement (1530 euros). Le préjudice moral incontestable des locataires est évalué à 2000 euros.