La qualification de convention d’occupation précaire

Deux personnes signent un compromis de vente d’un pavillon sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

Le futur acquéreur est autorisé à occuper le pavillon avant la réalisation de la vente en contrepartie du versement par ses soins des frais de diagnostic de performance énergétique et d’une indemnité d’occupation.

Le futur acquéreur n’ayant pas obtenu de prêt et demeurant dans les lieux, un procès-verbal de difficultés est dressé par le notaire. Le propriétaire l’assigne pour faire constater qu’il était occupant sans droit ni titre, faire prononcer son expulsion et obtenir sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation.

Afin d’éviter son expulsion, l’ex futur acquéreur tente de faire requalifier la convention d’occupation précaire en contrat de bail selon les deux moyens suivants :

– doit être requalifiée en contrat de bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la convention conférant au preneur, en contrepartie d’un loyer réel et sérieux, la jouissance d’une maison d’habitation sans qu’il soit justifié d’aucune cause objective de précarité ou d’indice caractéristique d’une telle convention comme la modicité de la redevance.

– la convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties. En l’espèce, le candidat acquéreur est resté dans les lieux postérieurement à la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt à laquelle était subordonnée la vente du pavillon et qui constituait la cause objective de précarité de la convention d’occupation précaire. Il en résulte qu’après cette date, l’occupation des lieux n’était plus consentie pour une durée marquée par un terme indépendant de la volonté des parties, de sorte que les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 avaient vocation à s’appliquer.

La Cour de cassation confirme la décision de la cour d’appel qui a retenu que le propriétaire avait autorisé le potentiel acquéreur à occuper le pavillon dans l’attente de la réalisation de l’acte de vente subordonnée à l’obtention d’un prêt. L’acquéreur était donc devenu occupant sans droit ni titre puisqu’il existait à la date de la signature du contrat, des circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, permettant de retenir la qualification de convention d’occupation précaire cette dernière ayant pris fin à la date du procès-verbal de difficultés dressé par le notaire.

Cette décision démontre les dangers auxquels s’expose tout vendeur d’immeuble laissant occuper les lieux avant que la vente ne soit définitivement conclue. Le futur acquéreur a pu ainsi s’installer dans le pavillon et revendiquer l’existence d’un bail conforme à la loi du 6 juillet 1989.

L’arrêt définit précisément ce qui distingue une convention de jouissance précaire d’un contrat de bail : des circonstances objectives, indépendantes de la volonté des parties. Le prêt constituait une cause objective de précarité lui interdisant de se prévaloir d’un bail.

(Cass 3e civ, 31 janv. 2012, n° 10-28591)