La protection de l’acquéreur en VEFA

L’acquisition d’un bien immobilier en VEFA est une aventure qui n’est parfois pas sans incidents : abandon du chantier, inachèvement de l’immeuble, faillite du vendeur, du promoteur ou des constructeurs, retards dans la livraison… Il ne s’agit là que d’un aperçu des risques que vous pouvez supporter dans le cadre d’une opération de vente en VEFA.
Face à la diversité et à la gravité de ces risques, le législateur a progressivement dégagé des mécanismes protecteurs, d’intensité variable, destinés à assurer une protection efficace des intérêts de l’accédant au stade du financement de l’opération de construction de l’immeuble objet du contrat de promotion. Ces mécanismes protecteurs tiennent essentiellement à l’encadrement des versements pouvant être exigés par le promoteur et à la fourniture de diverses garanties ayant pour objet soit le remboursement des sommes versées, soit l’achèvement de la construction de l’ouvrage projeté.
La vente en état futur d’achèvement VEFA est un contrat type de la promotion immobilière, dans lequel l’acquéreur devient propriétaire du terrain dès la conclusion du contrat et devient propriétaire des constructions au fur et à mesure de leur édification. En contrepartie, l’acquéreur participe au financement de l’opération de construction avant achèvement et se trouve donc contraint de verser au vendeur les sommes correspondant à la valeur cumulée de la propriété du terrain qui lui a été transférée et des constructions effectivement réalisées dessus.
Ce sont ces versements exigés avant achèvement qui vous exposent aux dangers les plus importants. En effet, l’acquéreur se trouve exposé tant à un risque d’inachèvement de l’immeuble qu’à celui d’une non-restitution des versements de fonds effectués.
Si l’on s’accorde sur le fait que l’acquisition d’un logement constitue, de manière générale, l’opération patrimoniale la plus importante de votre vie, on admettra aisément que les besoins de protection de l’acquéreur au stade du financement de l’immeuble se font plus pressants lorsque vous achetez un logement à construire et en financez l’édification au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
La protection accordée à l’acquéreur au stade du financement de l’immeuble est assurée par les règles de fond qui encadrent et règlementent de manière impérative le déroulement de l’opération et les rapports financiers entre les parties.
Il y a d’une part un encadrement et un échelonnement des paiements réalisés par l’acquéreur (I) et, d’autre part, par l’obligation faite au vendeur en état futur d’achèvement de fournir à son cocontractant des garanties, essentiellement financières, d’achèvement ou de remboursement (II).

I. Les versements effectués par l’acquéreur en VEFA

Le moyen le plus efficace de protection des intérêts de l’acquéreur en VEFA revient à lui éviter tout risque de versement d’argent inconsidéré sans contrepartie. À ce titre, les versements effectués avant achèvement sont strictement encadrés dès le stade de l’avant-contrat.
Au stade du contrat préliminaire, l’article R. 261-28 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) dispose que le montant maximal que peut atteindre le dépôt de garantie est de 5 % du prix de vente si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an, 2 % si ce délai n’excède pas deux ans et qu’aucun dépôt ne peut être exigé si le délai prévisionnel de réalisation de la vente est supérieur à deux ans. Dans un souci de protection accru, les sommes ne sont pas versées au vendeur. Selon l’article R. 261-29, elles doivent être déposées sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque, un établissement habilité ou chez un notaire. Les sommes déposées sont indisponibles, insaisissables et incessibles jusqu’au jour de la conclusion du contrat définitif. D’une part, le montant du dépôt de garantie est plafonné. D’autre part, tout risque de soustraction ou de dissimulation par le vendeur est écarté.
Au stade du contrat de vente définitif, dans la vente en VEFA , l’acquéreur est amené à opérer des versements entre les mains du vendeur avant l’achèvement de l’immeuble. Aussi, afin de limiter les risques liés à un abandon du chantier par un vendeur qui aurait encaissé des paiements anticipés, l’article 1601-3 du Code civil pose le principe d’un échelonnement des paiements, fondé sur l’avancement des travaux.
Le calendrier des versements maximums pouvant être effectués selon le degré d’avancement du chantier est fixé par l’article R. 261-14 du CCH qui dispose que :
« Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total : 35 % du prix à l’achèvement des fondations ; 70 % à la mise hors d’eau ; 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde est payable lors de la mise du local à disposition de l’acquéreur ; toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat (…) ».
Le caractère impératif de cette grille des paiements a pour effet de lier le niveau des versements au degré d’avancement des constructions déjà réalisées sans jamais pouvoir dépasser les plafonds de versement imposés.
Plus exactement, le niveau des paiements est lié à la valeur des éléments immobiliers déjà entrés dans le patrimoine de l’acquéreur à savoir d’un côté la propriété du terrain et de l’autre les constructions déjà réalisées. L’acquéreur paraît donc protégé contre tout danger de versement de fonds sans contrepartie dans la mesure où les versements effectués ne devraient être, en théorie, que la contrepartie de ce que l’acquéreur a déjà reçu dans son patrimoine. La sévérité des sanctions encourues en cas de non-respect des règles relatives à l’échelonnement impératif des paiements en assure l’efficacité. Tout d’abord, la jurisprudence répute non écrites les clauses irrégulières ou annule la convention selon la gravité du manquement invoqué. Ensuite, au plan pénal, l’article L. 263-1 du CCH punit de peines d’amende et d’emprisonnement « toute personne qui exige ou accepte un versement » en violation de la règle de l’échelonnement des versements.
L’article R. 261-1 du CCH donne une définition de l’achèvement en précisant que « l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé (…) lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation (…) ».

Ce texte fournit des critères à la fois positifs et négatifs de définition de l’achèvement. Il met également en lumière la relativité de la protection accordée à l’acquéreur. En effet, s’il est vrai que le paiement du prix ou de sa quasi-totalité ne peut intervenir qu’à l’achèvement de l’immeuble, la protection accordée à l’acquéreur trouve une limite dans l’absence de prise en compte des défauts de conformité et des vices ne présentant pas un caractère substantiel comme critères d’appréciation de l’état d’achèvement de l’ouvrage réalisé. Il ne s’agit là que d’une manifestation de la difficile conciliation des intérêts des acquéreurs et des vendeurs promoteurs.
Toutefois, dans le régime juridique de la VEFA, existe une dernière règle qui assure une protection supplémentaire aux acquéreurs. En effet, le solde de 5 % du prix est payé à la livraison de l’immeuble. Or à ce stade, l’immeuble doit être achevé au sens courant du terme, c’est-à-dire qu’il doit être conforme à 100 % aux prévisions du contrat et être exempt de vices, au moins apparents.
On parle de parachèvement de l’immeuble. Aussi, afin d’assurer à l’acquéreur la livraison d’un immeuble exempt de vices et de défauts même non substantiels, l’article R. 261-14 du CCH admet une consignation du solde par l’acquéreur « en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ». La jurisprudence, dans une vision extensive, inclut dans le champ de l’article R. 261-14 les vices de construction.
L’encadrement des paiements constitue le moyen le plus efficace de préserver les intérêts de l’acquéreur au stade du financement de l’immeuble. Toutefois, la situation d’un acquéreur qui, après avoir payé 35 % du prix à l’achèvement des fondations, verrait son vendeur disparaître ou être mis en faillite, serait particulièrement inconfortable dans la mesure où il se trouverait financièrement engagé dans une opération pour laquelle il a déjà effectué des paiements sans pour autant être assuré ni de sa bonne fin, ni de la possibilité d’obtenir remboursement des fonds versés. Malgré son efficacité, la règle de l’échelonnement des paiements n’est pas infaillible. Aussi, le vendeur est-il tenu de fournir à l’acquéreur des garanties ayant pour objet soit le remboursement des sommes versées, soit l’achèvement de l’immeuble.

II. Les garanties d’achèvement et de remboursement dans une vente en VEFA

Dans le cadre d’une vente en VEFA, l’acquéreur qui a réalisé des paiements avant l’achèvement court le risque que la construction ne soit jamais achevée. En effet, même si les versements déjà effectués sont la contrepartie des actifs immobiliers entrés dans son patrimoine (propriété du terrain et des constructions déjà réalisées), sa situation est particulièrement inconfortable car l’achèvement de la construction par un autre professionnel sera généralement plus onéreuse « que l’exécution normale du contrat primitif ». Aussi, afin d’assurer à l’acquéreur que l’immeuble sera effectivement achevé aux conditions financières initialement prévues au contrat ou que les sommes qu’il a pu déjà verser lui seront restituées, l’article L. 261-11 du CCH soumet le vendeur à l’obligation alternative de fournir soit une garantie d’achèvement qui peut être extrinsèque ou intrinsèque, soit une garantie de remboursement qui ne peut être qu’extrinsèque, c’est-à-dire, financière.
La garantie est extrinsèque lorsqu’elle est fournie par une banque ou un autre organisme financier autorisé dont la liste est fournie par l’article R. 261-17 du CCH.
L’article R. 261-21 prévoit que la garantie extrinsèque d’achèvement peut prendre la forme d’une ouverture de crédit ou d’un cautionnement solidaire. Le garant s’oblige donc soit à avancer au vendeur, soit à payer avec lui ou pour lui les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Le garant ne s’engage pas à achever l’immeuble matériellement. Il s’engage simplement à fournir les fonds nécessaires à cet achèvement. Sa responsabilité ne pourrait donc être engagée en cas de mauvaise exécution des travaux.
Selon l’article R. 261-22, « la garantie [extrinsèque] de remboursement revêt la forme d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acquéreur au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement ». Cette garantie ne joue qu’en cas d’anéantissement de la vente pour défaut d’achèvement de l’immeuble. Elle ne joue pas dans les hypothèses de nullité ou de résolution pour d’autres causes et ne paraît concerner que les seuls versements effectués à l’exclusion des frais et dommages et intérêts.
Le vendeur optera pour l’une ou l’autre des garanties extrinsèques (achèvement ou remboursement) en fonction de leur coût. En début d’opération, la garantie d’achèvement est nettement plus onéreuse que la garantie de remboursement du fait du faible nombre des ventes déjà réalisées et de la règle de l’échelonnement des paiements. Le coût s’inverse en cours d’opération à mesure que l’avancement des travaux rend l’achèvement de plus en plus probable et augmente le volume des versements réalisés. À ce titre, afin de réduire le coût global de l’opération, l’article R. 261-23 du CCH permet au vendeur, en accord avec le garant, de substituer une garantie à l’autre en cours de construction, dès lors que cette substitution a été prévue au contrat. Cette faculté de substitution n’affecte pas la protection accordée à l’acquéreur qui se voit toujours assuré soit de l’achèvement, soit du complet remboursement des fonds versés.
Pour que la personne désignée puisse constater l’achèvement, l’immeuble doit être achevé au sens de l’article R. 261-1 du CCH 24 — ce qui implique que soient exécutés les ouvrages et installés les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble, conformément à sa destination. L’acquéreur semble donc parfaitement protégé par cette procédure de constatation de l’achèvement.
La question de l’effectivité de la protection des intérêts de l’accédant au stade du financement de l’immeuble à construire prend encore une résonnance particulière lorsque l’on envisage le mécanisme de la garantie intrinsèque d’achèvement. En effet, il ne s’agit pas exactement d’une véritable garantie mais plutôt « d’une dispense de garantie ». Ici, le contrat de vente ne peut être conclu avant que les travaux aient atteint un certain degré d’avancement dans des conditions financières spécifiques. La protection de l’accédant est donc liée à l’état d’avancement et de financement des travaux au moment de la conclusion du contrat de vente. Ainsi, l’article R. 261-18 du CCH dispose en son alinéa premier que, « la garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération lorsque cette dernière répond (…) » à certaines conditions d’avancement et de financement qui laisse présumer que l’immeuble sera effectivement achevé.
La garantie intrinsèque est davantage une probabilité d’achèvement de l’immeuble qu’une véritable garantie accordée à l’acquéreur, la protection qu’elle assure n’en est pas pour autant totalement aléatoire. En effet, dans les situations visées à l’article R. 261-18 du CCH il existe une « quasi-certitude d’achèvement de l’immeuble de nature à offrir une assurance suffisante à l’acquéreur pour permettre la conclusion de la vente » sans autre garantie. Les garde-fous ajoutés par le décret à l’article R. 261-18-1 renforcent encore l’encadrement de l’opération et la protection des intérêts financiers des accédants. En outre, le formalisme attaché à cette garantie intrinsèque impose que l’acquéreur reconnaisse expressément être averti du type de garantie fournie et que le vendeur tienne à sa disposition la justification de la réunion des conditions de cette garantie. On peut donc considérer que dans l’hypothèse de la garantie intrinsèque d’achèvement, la sécurisation financière de l’opération est assurée à la fois par un état intrinsèque d’avancement et de financement du chantier de nature à garantir l’achèvement de la construction et par un encadrement strict des paiements fixant des plafonds intermédiaires de versement plus contraignants que la seule grille des paiements de l’article R. 261-14 du CCH.